TIẾP CẬN TRÊN NỀN TẢNG VIỄN THÁM ĐỘ PHÂN GIẢI CAO

Yue King, Mila Koeva, Monika Kuffer, Kwabena Asiama

Nhóm Kỹ thuật Công nghệ Công ty TNHH ANTHI Việt Nam dịch và biên soạn.

KHÁM PHÁ PHƯƠNG PHÁP DỰA TRÊN MÔ HÌNH 2D

Trong quá triển khai dự án nghiên cứu tại Xi’an, trước tiên nhóm áp dụng mô hình giá với các chỉ số 2D. Nhìn chung hầu hết các kết quả nghiên cứu đều chỉ ra rằng giá trị của bất động sản được tổng hợp từ các mô hình thống kê khác nhau. Tuy nhiên giá trị R2 của phương pháp nghiên cứu 2D áp dụng tại đây với mốc tính bình phương tối thiểu (OLS) và trọng số địa lý khu vực (GWR) quá thấp để tổng hợp mô hình (giá trị OLS 0.111 và GWR 0.217), điều này có nghĩa rằng các mô hình tính toán giá trị bất động sản theo các chỉ số 2D không diễn tả được các biến giá trị của bất động sản. Lý do có thể đến từ việc quá trình tính toán sử dụng số liệu giá trị bất động sản của chủ sở hữu đầu tiên là giá cố định và những quy định hạn chế trong giao dịch. Mua bán của chính quyền thành phố Xi’an, đây chính là các chủ thể liên quan tới việc định giá và công bố giá bất động sản lần đầu tiên. Theo đó, giá bất động sản theo công bố dựa trên các quy định có thể không chịu tác động lớn của các yếu tố vị trí và cảnh quan khu vực.

Quy trình xây dựng mô hình phân tích 3D

QUY TRÌNH XỬ LÝ MÔ HÌNH 3D VÀ CÁC KẾT QUẢ

Việc chuẩn bị cho triển khai mô hình 3D trong nghiên cứu được chia ra làm hai bước chính: Phân loại lớp đất bề mặt dựa trên số liệu ảnh viễn thám và Xây dựng cấu trúc số liệu 3D. Các bức ảnh đa phổ được sử dụng cho bước phân loại đất đai được lấy từ vệ tinh Geofen-2 của Trung Quốc có độ phân giải 4 mét, và ảnh Sentinel-2 có độ phân giải 10 mét. Quá trinh phân loại được thực hiện bởi hệ thống máy tính, phần mềm chuyên nghành và xác nhận kết quả bằng nội suy trực quan. Quá trình xây dựng cấu trúc số liệu 3D được thực hiện với phần mềm ArcGIS để tạo ra thuộc tính độ cao cho các đối tượng có mặt bằng 2D có khả năng liên kết trực tiếp trong CityEngine. Trong quá trình xử lý mô hình 3D, hai toà nhà cao tầng liền kề nhau đã được sử dụng. Các chỉ số 3D được cân nhắc đưa vào mô hình để đánh giá bao gồm kiểu tầm nhìn, khoảng không gian quan sát (SVF), hướng chiếu của mặt trời và hướng của toà nhà. Các yếu tố được xác định thông qua quá trình phóng vấn để dân cư thành phố Xi’an trả lời các câu hỏi chuẩn bị trước. Hai chỉ số đầu đã được mô phỏng bằng các chức năng tích hợp sẵn trong CityEngine: Phân tích tầm nhìn và ánh sáng mặt trời. Hướng của toà nhà được xác định là biến.

Kết quả ban đầu sau phân tích cho thấy,  giá trị R2 trong phương pháp phân tích 3D cao hơn nhiều so với các phương pháp 2D (lên tới 0.451). Các chỉ số ảnh hưởng như SVF, hướng chiếu sáng và hướng toà nhà đã được chứng minh có ảnh hưởng lớn tới giá trị của bất động sản. Kết quả nghiên cứu cũng giúp các nhà nghiên cứu nhận thấy rõ rằng phương pháp 3D có khả năng diễn tả giá trị của bất động sản theo các biến tốt hơn nhiều so với các phương pháp 2D. Việc hiển thị thông tin và quan sát trực quán dạng 3D trong ứng dụng CityEngine cũng thể hiện khả năng tuyệt vời khi cần tiến hành phân tích các chỉ số 3D và các yếu tố số lượng.

XÁC NHẬN MÔ HÌNH 3D

Các kết quả thống kê hồi quy của mô hình 3D cũng được kiểm tra xác nhận bởi phương pháp kiểm tra chéo các chỉ số, kết quả sau khi kiểm. tra và tinh chỉnh vẫn đạt chất lượng tốt, với sai số đoán định giá trị bất động sản sai lệch là 9.76%. Tuy nhiên vẫn chưa có các hàm lọc hoặc phương pháp phát triển để tối ưu hoá mô hình kiểm tra xác nhận kết quả nghiên cứu 3D tới thời điểm này. Việc phân tích các chỉ số 3D đều được mô phỏng bằng phần mềm và có thể tốn nhiều thời gian để thu thập thông tin thông qua quá trình điều tra thực tế. Theo đó quá trình kiểm tra xác nhận mô hình 3D một cách chuẩn xác và sát thực vẫn đang để ngỏ và đây cũng là điểm quan trọng cần được giải quyết trong tương lai.

HÀNH TRÌNH PHÍA TRƯỚC

Công trình nghiên cứu này thành phố Xi’an đã làm rõ cách thức tiếp cận xác định giá trị bất động sản bằng mô hình 3D, với khả năng tính toán cũng như các công cụ hiển thị mạnh phù hợp để tiến hành định giá các bất động sản giá trị cao. Nghiên cứu cũng cho thấy hướng đi tương lai trong việc đánh giá bất động sản theo một cách thức phù hợp, chính xác và có chi phí hợp lý bằng cách sử dụng số liệu viễn thám và cấu trúc số liệu 3D. Thêm vào đó, mô hình nghiên cứu còn có khả năng áp dụng trong các lĩnh vực khác như xác định khung giá chuẩn phục vụ đánh thuế bất động sản của Trung Quốc trong tương lai. Các nhà nghiên cứu cũng đưa ra khuyến cáo cần mở rộng thêm hai khía cạnh cụ thể khác. Thứ nhất là kỹ thuật hiển thị và định lượng các chỉ số 3D bởi chúng có ảnh hưởng tới kết quả đầu ra quá trình nghiên cứu, độ chính xác phép định giá có thể được cải thiện nếu tăng mức độ chi tiết LOD của công trình, bên cạnh đó các kỹ thuật tính toán khác nhau cũng có ảnh hưởng tới kết quả đầu ra chính vì vậy cần phát triển các phương pháp định lượng chính xác và có chất lượng đối với các chỉ số 3D. Thứ hai, nghiên cứu này cũng bao gồm một lượng lớn lao động bằng tay trong quá trình khảo sát điều tra, chính vì vậy trong tương lai cần có thêm các kỹ thuật hiệu quả hơn để giảm thiểu các công việc buộc phải thực hiện bằng tay ở giai đoạn này.

Mọi thông tin xin liên hệ với chúng tôi qua hòm thư: info@anthi.com.vn