TIẾP CẬN TRÊN NỀN TẢNG VIỄN THÁM ĐỘ PHÂN GIẢI CAO

Yue King, Mila Koeva, Monika Kuffer, Kwabena Asiama

Nhóm Kỹ thuật Công nghệ Công ty TNHH ANTHI Việt Nam dịch và biên soạn.

Tốc độ phát triển đô thị của Trung Quốc đại lục liên tục tăng trong những năm vừa qua đã tạo ra sự chuyển dịch mạnh mẽ luồng dân cư về khu vực đô thị, thành phố mở rộng không ngừng các khu nhà cao tầng liên tục được xây dựng mới để đảm bảo nhà ở cho người dân. Tuy nhiên các phương pháp định giá bất động sản 2D theo truyền thống đang được sử dụng ở thời điểm hiện tại không tính đến chiều đứng của công trình, mặc dù tất cả chúng ta đều biết chiều cao của công trình lại bao hàm các chỉ số có ảnh hưởng lớn tới giá trị của bất động sản được đánh giá – ví dụ như tầm nhìn của căn hộ thay đổi theo độ cao, vị trí của căn hộ ở các tầng khác nhau … Mô hình 3D từ các số liệu địa lý có khả năng hỗ trợ đắc lực cho chúng ta thay đổi cách nhìn nhận và đánh giá các toà nhà cao tầng ở những khu vực có mật độ cao, các phương pháp này vượt trội so với các tập hợp số liệu 2D trước đây, chúng ta có thể xem xét các đối tượng bất động sản ở nhiều khía cạnh phức tạp hơn, đặc biệt là chiều đứng (cao độ) của các công trình). Chúng ta sẽ cùng tìm hiểu sâu thêm những nghiên cứu đã được các chuyên gia thực hiện tại Trung Quốc bằng phương pháp tiếp cận trên nền tảng số liệu viễn thám nhằm hỗ trợ cho việc định giá bất động sản một cách chính xác và đầy đủ hơn.

Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng đang gây ra áp lực lớn cho quỹ đất của Trung Quốc, tạo ra những thách thức liên quan tới câu hỏi làm thế nào để xác định một cách chính xác các đặc điểm và giá trị của bất động sản, trong khi đó việc tích hợp hệ thông tin địa lý GIS với công cụ định giá bất động sản từ trước tới nay ở Trung Quốc vẫn chỉ dựa trên nền tảng hai chiều. Ngay khi các công trình cao tầng phức hợp được đưa vào sử dụng tại các khu vực đô thị ở Trung Quốc, các nhà quản lý đã nhận thấy sự phức tạo khi xem xét giá trị bất động sản theo chiều đứng của các công trình, gần như tất cả các phương pháp định giá hiện thời đều không đủ khả năng để mô tả một cách hoàn chỉnh những đặc điểm trong không gian ba chiều của đối tượng xem xét, không thể cung cấp một cách chi tiết và chính xác thông tin các biến số không gian đa dạng giữa các thực thể bất động sản. Dưới góc nhìn trong sự gia tăng giá trị của bất động sản cao tầng và những thay đổi quan trọng trong lĩnh vực địa không gian, GIS, mô hình hoá 3D … đang dần thay đổi quan niệm, khả năng cũng như cách thức định giá bất động sản tại các khu vực đô thị để đảm bảo mô tả một cách tốt hơn những đặc tính phức tạp của chúng, đặc biệt là khả năng tích hợp xem xét bất động sản đó theo chiều đứng của công trình như những gì đã được tiến hành nghiên cứu thử nghiệm tại Trung Quốc trong thời gian vừa qua.

KHU VỰC TIẾN HÀNH NGHIÊN CỨU

Xi’an, thành phố thủ phủ của tỉnh Shaanxi, nằm ở khu vực trung tây Trung Quốc, Xi’an là trung tâm giáo dục, chính trị và kinh tế của tỉnh Shaanxio và vùng đông bắc rộng lớn của Trung Quốc đại lục. Xi’an cũng là thành phố thu hút khách du lịch từ khắp nơi trên thế giới. Dự án lựa chọn Xi’an làm thành phố nghiên cứu thử nghiệm bởi hai nguyên nhân thứ nhất là tính sẵn sàng của số liệu và thứ hai là sự thay đổi thị trường bất động sản của thành phố này, đặc biệt trong vài năm gần đây. Mặc dù cả hai yếu tố thời gian và kinh phí đều khá cao để có thể tìm hiểu một cách thấu đáo các chỉ số ảnh hưởng của mô hình 3D, nhưng những kết quả thu được tại Xi’an có khả năng sử dụng tại các thành phố lân cận (với sự điều chỉnh nhất định), dựa trên nền tảng kết quả đạt được khách mua có thể nhanh chóng ước định được giá của bất động sản ở các khu vực khác.

Trong quá trình sử dụng mô hình 2D để phân tích và xác định giá trị của bất động sản, chúng ta thường xem xét tới các yếu tố như: Khoảng cách tới ga tàu điện ngầm và bến xe buýt; Khoảng cách tới các khu ăn uống; Mật độ dân cư; Khoảng cách tới trường học các cấp; Mật độ công viên cây xanh; Khả năng tiếp cận với các tuyến giao thông chính; Nhà hàng và siêu thị; Bệnh viện và các cơ sở chăm sóc sức khoẻ y tế … và các yếu tố trên được đánh giá ở hai mức “thuận tiện” và “không thuận tiện”

ĐỘ CHI TIẾT Ở MỨC CAO HƠN

Mô hình 3D và các chức năng tương tác động trong giá trị của bất động sản hoàn toàn chưa được sử dụng trong cả công tác quản lý hành chính ở địa phương và các nhà phát triển bất động sản thành phố Xi’an; mô hình 3D mới chỉ được xem xét sử dụng một cách hạn chế ở một vài thành phố lớn của Trung Quốc đại lục như Shenzhen. Chính quyền thành phố Xi’an mới chỉ sử dụng mô hình 3D chủ yếu trong lĩnh vực quy hoạch phát triển đô thị tuy nhiên tính ứng dụng của các mô hình 3D vẫn còn nhiều hạn chế bởi độ chi tiết LOD (Level of Detail) vẫn còn ở mức thấp bởi chi phí xây dựng mô hình đắt đỏ, hạn chế về kỹ thuật công nghệ và những quy định đảm bảo an ninh. Trong thực tiễn, mô hình 3D hoàn toàn có thể phát triển với độ chi tiết LOD ở mức cao hơn để sử dụng cho các ứng dụng không chỉ ở thời điểm hiện tại mà còn trong tương lai ví dụ như vận hành, duy tu bảo dưỡng, khắc phục sự cố công trình.

Các nhà phát triển bất động sản sử dụng mô hình 3D phục vụ cho công tác thiết kế kiến trúc và cảnh quan, xây dựng mô hình thông tin công trình xây dựng, nhưng gần như rất ít sử dụng mô hình 3D phục vụ cho mục tiêu bán hàng bởi họ tin và đôi khi nhầm tưởng rằng mô hình 2D truyền thống vẫn là công cụ bán hàng trực quan và tốt nhất trong lĩnh vực bất động sản. Việc thay đổi mô hình chính sách Hukou đóng góp một phần vào việc gia tăng dân số ở Xi’an từ đó dẫn tới nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo. Tới thời điểm hiện tại thị trường bất động sản ở Xi’an là thị trường của người bán nên các nhà phát triển bất động sản không có lý do gì để phát triển các kỹ thuật công nghệ mới. Theo đó phương pháp tiếp cận thị trường bất động sản thành phố Xi’an bằng mô hình 3D cũng được cân nhắc theo các tình huống thực tiễn.

(Còn tiếp)

Mọi thông tin xin liên hệ với chúng tôi qua hòm thư: info@anthi.com.vn